本文来源：时代周报 作者：刘婷 舒涵
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楼市冰与火之歌，在2022年上半年激烈演绎。在此期间，各地楼市成交量在低位运行区间，市场情绪尚未恢复。另一方面，全国共有超160个城市出台超400次调整政策，行业信心逐渐回暖。
中国指数研究院发布的《百城居民置业意愿调查报告》显示，受鼓励购房政策影响，市场整体预期向好，带动居民购房意愿触底回升。50%的受访者认为，未来数月房价会处于稳定状态，但受自身收入预期、房企经营稳健性担忧影响，实际需求释放较为缓慢。
多空对决之后，房地产市场表现如何？
7月15日，国家统计局发布全国房地产开发投资和销售情况。
数据显示，今年上半年商品房销售额约6.61万亿元，同比下降28.9%。时代周报记者注意到，今年6月，商品房销售额同比数据结束多月连续下滑，出现止跌信号。
横盘时期，城市之间分化愈发明显。以北京为代表的一线城市和以成都为代表的二线城市，提前开启上涨行情，商品房成交量价齐升。
贝壳研究院数据显示，6月，50城二手房成交套数环比增长近30%。其中，成都、杭州、北京重庆等二手房成交量明显增长。成交量的积极表现传递到价格端，带动价格环比改善。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐对时代周报记者表示，下半年地方政策支持的效果将持续释放，市场预期将进一步平稳改善。从现有成交情况看，7月上半月贝壳50城二手房日均成交量较6月小幅增长，预计后期市场成交将保持修复状态，将带动价格环比改善。
成都连续3个月涨幅居首
经过持续调整，各地楼市在6月企稳回暖，房价修复力度有所增强。
7月15日，国家统计局发布6月70个大中城市商品住宅销售价格。时代周报记者对比数据获悉，房价环比跌幅收窄且录得上涨的城市个数，较5月有所增加。
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具体而言，6月有31个城市新房价格环比上涨，增加6城；21个城市二手房价格环比上涨，增加6城。
回暖过程中，高能级城市表现强劲，实现抢跑。
据统计局数据显示，6月全国新建商品住宅销售面积、销售额环比增速均超过65%，增速较5月明显扩大。其中，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别为0.5%、0.1%和-0.3%。
以成都为代表的二线城市涨幅最大。数据显示，6月，成都新房、二手房价格涨幅分别为1.3%、2%，连续3个月位居涨幅首位。
对此，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄对时代周报记者分析称，成都在5月发布次2次调控政策，从降低限购门槛、多孩家庭可多购房、放开限售、增值税免征期“5改2”、提高公积金贷款额度等方面入手，针对性较强，市场提振效果明显，大大释放了购房需求。
“整体来看，随着宽松政策效应逐步显现，一线城市已经领衔恢复，当前已开始轮动到强二线城市。”陈霄续称。
针对城市分化问题，58安居客房产研究院分院院长张波对时代周报记者表示，一线城市上涨力度持续增强，显示出一线城市需求支撑力强。此外，一线城市存在新房限价因素，市场关注度长期保持在高位，预计这一趋势仍会持续。
在张波看来，二线城市处于持续分化状况，强者恒强的态势明显。从新房环比涨幅来看，西部和东部的热点二手城市市场修复能力强，政策效力也更容易在市场体现。尤其是有优质新房供应的城市，市场关注度更容易提升。
房地产进入缩量时代
2021年，全国房地产商品房销售额超18万亿元。多名房企高管人士在年度业绩会上均表示，18万亿元是商品房销售额的天花板。冲向新高之后，商品房销售额将进入缩量时代，维持约10万亿元左右的市场规模。
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从今年上半年的销售情况看，房地产市场开发增量空间收窄，商品房销售额录得下降。
据国家统计局数据，2022年1-6月，全国商品房销售约6.61万亿元，同比下降28.9%；同期，商品房销售面积6.89万平方米，同比下降22.2%。
虽增速减缓，但全国市场端销售指标正在不断好转。
从单月数据上看，5月单月环比止跌转升，6月单月销售环比继续上升，商品房销售面积和销售金额环比分别上升65.8%、68.1%。
投资开发方面，1-6月，房地产开发企业到位资金7.68万亿元，同比下降25.3%，降幅收窄0.5个百分点。
对此，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析称，随着销售端出现好转迹象，房企到位资金同步好转。因房企到位资金指标影响开工进度，预计短期内，提高销售回款仍是房企以及行业的重中之重。
今年下半年，房地产市场走势如何？
中国指数研究院研究人员认为，短期来看，全国房地产市场企稳迹象渐显，但稳定恢复仍面临一定压力。从市场短期走势上看，7月单月商品房交易规模较6月或有回落，但去年同期高基数效应减弱且房地产调控政策仍有发力空间，市场规模同比降幅有望延续收窄态势。
“短期来看，在‘保交付’要求下，项目竣工进程或有改善，叠加热点城市交易市场逐渐企稳恢复带动企业预期好转，开发投资端有望边际改善。”中国指数研究院研究人员表示。
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