一、政策推动保障性租赁住房REITs迎来快速发展
在“房住不炒”的政策大背景下，住房租赁行业迎来迅猛发展，而保障性租赁住房成为发展重点。以发行公募REITs的形式盘活相关资产、扩大保租房投资成为近期的主要举措。
2020年4月，证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》正式启动REITs试点。2021年6月，国家发改委下发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次将保障性租赁住房纳入到试点申报项目名单，并对保障性租赁住房实现REITs发行条件给予了多种保障。2022年5月，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行REITs有关工作的通知》，强调了推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。随后7月，证监会在2022年系统年中监管工作会议暨巡视整改常态化长效化动员部署会议上也提到，稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活及支持实体经济发展。
(相关资料图)
从地方层面来看，自从保障性租赁住房被纳入基础设施REITs试点项目后，相关试点工作已逐步在全国展开。7月15日，海南省住房和城乡建设厅等9部门发布关于加快发展保障性租赁住房的实施意见，提出在把控风险的前提下，探索在保障性租赁住房领域开展不动产投资信托基金（REITs）试点工作。此外，浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等10余个省份也明确提出支持开展保障性租赁住房REITs试点。
接下来，预计保障性租赁住房REITs项目将加快落地，有利于有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，推动保障性租赁住房市场稳定健康发展。
二、保障性租赁住房公募REITs正式上市，公募REITs试点范围进一步扩大
从5月底上报交易所，到7月29日拿下发行批文，8月16日正式发售，8月31日正式上市，保障性租赁住房REITs迎来快速发展。
8月31日，全国首批3只保障性租赁住房REITs：中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT正式上市。截至8月31日上午收盘，3只保租房REITs纷纷涨停。其中中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT分别报收3.38元、3.263元、3.229元，分别上涨30%、30%、29.99%，3只公募REITs成交额合计突破2亿元，备受资金追捧。
首批保障性租赁住房公募REITs的正式上市，标志着公募REITs试点范围进一步扩大。随着3只保障性租赁住房REITs的面世，公募REITs产品数量已经扩容至17只。公募REITs的资产类型已经从收费公路、仓储物流、产业园区等，扩展到清洁能源、保障性租赁住房等。
三、首批保租房REITs出租率高，收益较为稳定
从三只保障性租赁住房REITs的资产来看，三只保租房REITs在资产范围、项目选址、保障群体、实际运营、资产收益等方面各有异同。
从资产范围看，三个保租房REITs资产均为租赁社区项目，所有资产均为出让用地，平均房源在2000套左右。
红土深圳安居REIT项目的底层资产包含四个保障性租赁住房项目，分别为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目，总建筑面积合计 13.47 万平方米，共包含 1830 套保障性租赁住房，还配备商业及地下车库。单个项目可提供约200-600套房源，属于中小型租赁社区。
华夏北京保障房REIT项目的底层资产包含北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目，总建筑面积约11.28万平方米，有2168 套可出租房，每个项目可提供约1,000套房源，属于中型租赁社区。
而中金厦门安居REIT项目的底层资产包含厦门市集美区的的两个保障性租赁住房项目，建筑面积约 19.86 万平方米，有4665套房源可租，单个项目均为可提供超过2000套房源，属于中大型租赁社区。
从项目选址来看，三只保租房REITs的资产主要位于一、二线城市的人口集中区域，区域优势明显。其中，红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT的底层资产分别位于一线城市深圳、北京。中金厦门安居REIT位于二线城市厦门的核心区域。配套设施完善，产业集中，有利于保证底层资产的出租。
从保障群体来看，三只保租房REITs的资产主要面向保障房的目标群体，租户较为稳定。其中深圳人才安居与厦门安居REITs主要面向的是新市民和青年人，华夏北京保障房REIT主要面向的是城市中低收入且住房困难人群。
从资产收益来看，三只REITs对应的资产均为保障房，且出租率较高。其中红土深圳安居REIT项目和中金厦门安居REIT项目的底层资产是保障性租赁住房项目，出租率高于99%，而华夏北京保障房REIT项目为公租房，项目运营较为稳定。红土深圳安居REIT项目的底层资产评估价值约11.58亿元，出租率高达99%。中金厦门安居REIT底层基础出租率高达99.5%，资产评估值约为12.14亿元。而华夏北京保障房REIT项目的底层资产总估值约 11.51亿元，出租率为94%，目前两个项目已进入运营稳定期。
从实际运营来看，由于资产的保障属性较高，首批保租房REITs的租金标准相较实际市场的租金水平均有较大价差，运营较为稳定。尤其是北京和深圳的项目，租金让步较大。北京的项目为已建成项目，运营时间较长，目前运营稳定。而深圳人才安居和厦门安居REITs资产为新建成项目，运营时间多为三年内。
从公众投资者配售比例来看，三只REITs均受到了投资者的青睐。3只保租房REITs的公众投资者配售比例均低于0.7%。其中，红土深圳安居REIT的公众投资者配售比例低至0.39%，再度刷新公募REITs产品公众配售比例的新低。
总体来看，首批三只保障性租赁住房REITs的底层资产分别位于一、二线城市的核心区域，产品覆盖了不同规模、不同运营阶段的租赁社区，保障属性高，租户稳定，出租率维持在高水平，运营能力佳，吸引了投资者的关注，为后续保租房REITs发行拓宽了道路。
四、小结
首批以保障性租赁住房为底层资产的公募REITs顺利上市，标志着我国住房租赁产业“投-融-建-管-退”的闭环正式合拢。有利于进一步拓宽融资渠道、盘活存量资产、完善投融资机制、推进保障性住房建设，深化保障性租赁住房市场化进程。
目前，上海、重庆、杭州、南京、西安等地区均有保障性租赁住房企业正在积极筹备参与基础设施REITs试点，青岛也迎来了首个保障性租赁住房公募REITs项目启动。相信随着首批保障性租赁住房公募REITs的正式发行，预计后续将有更多以保障性租赁住房、公租房等保障房为底层资产的公募REITs发行上市。
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