联合办公作为一种新兴的办公模式，凭借租期灵活、成本较低、服务周到、办公氛围良好等优势，在过去几年市场规模迅速增长。在一片向好态势下，相关机构预测2022年联合办公行业规模将达到2273亿。
然而，从近期Wework、优客工场等头部企业传出的种种消息来看，联合办公行业的发展似乎并不如预期乐观。
01WeWork连续亏损3年
联合办公巨头之一WeWork，在本月初发布了截至2021年12月31日的第四季度和2021财年财务业绩。报告显示，2021年WeWork全年营收较2020年下降24.7%，净亏损扩大至44亿美元以上、净亏损率为172.72%。
虽然早在2019年WeWork就已经成为独角兽公司，且最高估值达到470亿美元。但2020年的一系列风波与质疑，导致WeWork筹备已久的IPO被终止，“共享办公第一股”的名号也被优客工场拿下。去年10月，WeWork通过SPAC途径实现“借壳上市”后也没能扭转亏损局面。亏损逐年增加、盈利遥遥无期便是“共享办公鼻祖”的现状。
不止是WeWork，经济下行的大环境加上疫情影响，另一个行业巨头——优客工场也没能躲过风波的侵袭。
02优客工场的股权危机与退市风险
优客工场成立于联合办公形势一片大好的2015年，2018年就完成了C+轮融资，估值超110亿元。到2020年，优客工场以200亿人民币的市值位列《苏州高新区·2020胡润全球独角兽榜》第108位。同年11月正式在美股上市，总市值约39.29亿元。
成为“联合办公第一股”的优客工场近期却被爆出面临多起股权冻结危机。据统计，截至今年2月，优客工场共计31次被冻结股权，累计冻结股权总数约1.01亿元。冻结对象包括北京幂次方咨询顾问有限公司、喜牛（北京）餐饮管理有限公司、北京大然凌一管理咨询有限公司等多家优客工场投资持有的公司股权。
在面临危机的同时，优客工场还在今年1月底收到了纳斯达克的通知，若其股市最低买入价不足的问题在7月25日之前不能解决，将面临被退市的风险。
所谓“屋漏偏逢连夜雨”，面临股权冻结退市风险的优客工场目前经营状况也不甚乐观，近三年多亏损额累计达21.77亿元。
从“共享经济”概念在国内势头大好、联合办公品牌如雨后春笋拔地而起、行业迎来快速扩张，到企业融资大幅下跌、行业巨头连年亏损经营不顺、中小品牌先后退场、整个行业进入洗牌周期，也才仅仅过了七年。而联合办公行业目前所面临的问题也让外界对其未来的发展产生了不少质疑。
03联合办公将如何破局
多数联合办公企业采用“二房东”模式，在经营过程中需要先垫付资金从房东手里拿下房屋的长期使用权，然后再通过向企业或个人短期租赁，赚取差价。这种经营模式不仅对于企业自身资金流状况要求较高，也导致过于依赖出租率、盈利模式单一。
如何拓宽渠道，将盈利模式多元化，便成了联合办公行业目前丞待解决的问题。
减少盲目扩张、注重精细化运营当联合办公行业的发展重点不再是简单的空间租赁，那么精细化的运营管理就变得至关重要。首先，企业需要从实际情况出发，摒弃此前通过大量投入资金扩张抢占市场份额的战略，减少盲目无效的规模与空间扩张；再者，不断推进精细化运营。如在选址上从客户角度出发，真正考虑企业的需求而不是追求地价低、房价低的远郊区；空间切割与装修、办公配置等方面尽可能满足租户的个性化需求。实现联合办公行业产品从“空间赋能”到“服务赋能”的升级，控制经营成本，才能进一步提升运营效率。
提升服务品质、提高品牌附加值根据市场调研，有超过50%的联合办公用户都期望企业可以增加咨询服务。因此，除了此前的一些基础服务，联合办公企业可以考虑增加税务、法律、知识产权等方面的代理或咨询服务，以及运营维护、社群活动等企业增值服务，为入驻者提供一站式的企业智能服务。通过提供各式增值服务，联合办公企业可以有效拓展营收渠道、创造多元化盈利点，同时还能增加产品独特性、提高基础办公空间的溢价能力。当然，服务品质的提升也能提升租户的使用体验，为企业树立良好的品牌形象与口碑，增加自身市场竞争力。
顺应新趋势、探索开展新业务轻资产模式是联合办公行业转型升级的必然趋势之一。2020年优客工场就已经宣布向轻资产转型，主要输出品牌服务，提供空间设计、建设与管理，前期大部分投入由业主承担；创富港在全国主要城市的200多个空间也都采用半轻资产运营模式，因此创富港的门店都保持着较高出租率；而梦想加则在一开始就选择轻资产发展方向，注重产品的精细化运营。在这样的行业趋势下，未来体量较小的联合办公企业，可以通过在轻资产业务上的不断拓展，实现更稳步的发展。
而在探索开展新业务、实现多元化盈利方面，优客工场也率先向前迈出了一步。众所周知，城市更新是目前城市发展和扩张的“主旋律”，但这一过程中涉及的不仅是城市建筑的更新，也是对老旧环境、产业甚至审美的全新打造。优客工场便看中这一机遇，以新的办公方式改造运营存量物业，对传统百货店、大型体育场馆、老旧工业园区等进行个性化的空间改造升级，为合作方提供办公空间的运营管理委托服务等一站式服务，挖掘存量空间的商业价值。目前，优客工场助力老旧建筑改造、助力城市更新的业务在珠三角地区不断扩展，近期优客工场又签约了运营托管位于东莞的得康医疗新项目——东莞得康医疗·优客工场。至此，优客工场已经在东莞布局10余个此类项目。
04结语在新的办公趋势下，联合办公作为商业办公领域不可忽视的组成元素，发展前景依然十分广阔。首先，从当前就业环境并不友好的情况来看，未来创业型企业数量或将进一步增加，这将为联合办公市场带来更大需求。其次，随着联合办公的认知度提高，行业潜在的客户群也会逐渐扩大。行业转型升级后，联合办公企业的商业模式与盈利模式都会不断创新、优化，最核心的问题便能得到有效解决。世茂、万科、恒基兆业等知名房企纷纷下场推出自己的联合办公品牌，不就是“专业人士”对联合办公市场前景的肯定吗？
关键词： 商业地产观察两大巨头深陷危机 联合办公将如何破局
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