本文来源：时代周报 作者：梁争誉
东莞2022年首个“日光盘”诞生。
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CBD新盘华润置地中心·润府首次推出的172套房用时1小时售罄，平均每分钟卖掉3套，收金逾12亿元。值得注意的是，润府还创下多项纪录——首个积分摇号楼盘、城区首个均价“破5”楼盘等。
润府售罄前，东莞楼市经历了长期的低迷行情。2022年上半年，东莞一手住宅成交规模同比大幅萎缩近6成。这期间，东莞市主管部门先后5次不同程度地调整调控政策，以期修复市场信心。力度空前的“7·4新政”发布后，东莞楼市回暖明显，单周认购量翻倍，创下年内新高。
此次润府开盘，因为首次触发积分摇号机制，关注度颇高。没有意外地售罄，润府能否继续为东莞楼市注入信心？多名业内人士认为，润府卖完属于预期内，影响有限。
中原地产研究院执行院长车德锐向时代周报记者表示，润府售罄是由供求决定的。“城区市场新盘供应非常少，但购房需求是非常旺盛的，很多二手楼盘楼龄比较大，业主有置换需求。其次，润府在东莞CBD中心位置，稀缺且不可复制，除了吸引很多换房需求，也吸引来众多投资需求。”
车德锐同时表示，润府日光只是个案，既不能说明市场全面回暖，也说明不了局部升温，对于整体市场而言影响非常有限。
虎门一新盘售楼处。时代周报记者摄
1072人登记认购172套豪宅
华润置地中心位于东莞市南城街道国际商务区，是华润置地于2021年8月作价56亿元竞得的东莞CBD地块2021WR021，占地面积约14万平方米，包含1宗商服用地、2宗商业用地、5宗地下空间，被命名为华润置地中心。
来自华润置地东莞公司的信息显示，华润置地中心总建筑面积约124万平方米，规划建设约450米商务地标、建面约18万平方米东莞首家万象城、高端住宅润府等。
拿地近一年，华润置地中心·润府入市。
7月12日，润府取得预售许可证。据东莞市住建局官网信息，润府2号楼、3号楼获批入市，共计174套房源，均为建面约143平方米的4房。
据时代周报记者了解，润府是东莞城区首个均价“破5”的新盘，备案均价约5.1万元/平方米，总价在686-743万元之间，套均总价超过700万元。
拿证后，润府同步在莞e认购平台启动认购登记，由于有2套房源作为展示使用，可售房源为172套。
7月17日24时，润府结束登记，累计吸引1072人登记，平均6个人“抢”1套房，是莞e认购启用以来，最抢手的新盘。由于有586人冻结诚意金，超过可售房源的3倍，润府成为东莞首个触发积分摇号机制的楼盘。
华润置地中心·润府认购结果。图源：莞e认购
华润置地公示的入围名单显示，最终有516人入围摇号，最低积分为164.2分，有13人达到上限200分。这意味着，这13名购房者属家庭购房、夫妻双方均为东莞户籍、5年（含）内在莞无住房转让记录且现名下无房，而且2016年以来在莞缴纳社保（或个税）超过67个月。
7月26日10:30，润府正式进行线上选房。历时约1小时，172套房售罄，最后一名购房者的选房顺序号是239号，华润置地收金超过12亿元。
根据东莞最新限售政策，通过积分排序公证摇号销售的新建商品住房，在取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。也就是说，润府的限售年限比非积分摇号楼盘长1年。
合富研究院高级分析师李兴旺认为，润府是目前东莞核心商务区非常稀缺的住宅产品，市场接受度、追捧度非常高，所以能够吸引到全莞购房者的关注，售罄符合市场预期。
刚需盘越来越难卖
“润府售罄，不能代表楼市全面回暖，”李兴旺告诉时代周报记者。
自“7·4新政”东莞28个镇取消限购以来，开发商积极入市。合富大数据显示，截至7月25日，东莞一手住宅新增供应2618套，远超4月的300套和5月的770套。“调控政策指向放宽购房门槛，恢复购房者信心。因此开发商打破常规淡季，抓住政策松动的窗口期，忙出货抢回款，”合富研究院称。
不过，市场反馈不尽如人意，豪宅盘热销与刚需盘卖不动的现象共存。李兴旺指出，个盘分化现象，仍在持续。
时代周报记者查询莞e认购平台了解到，7月4日以来，多个楼盘在该平台启动认购登记，登记结果参差不齐。首个在限购放松后开启认购的新盘是寮步镇由保利、越秀、金茂联合开发的松湖云禧，推出75套房，登记1人。常平镇的颐安云玺花园，推出200套房，登记0人。凤岗镇的鸿荣源·熙园山院，推出424套房，登记61人。
东莞部分楼盘的认购结果。图源：莞e认购
月供压力是阻碍刚需客入市的原因之一。与“7·4新政”同步发布的信贷政策是，首套房首付降至2成。与此同时，月供压力增加了。
有意在虎门购房的陈敏欣（化名）就被高月供劝退。她最近去看了虎门一楼盘，建面约97平方米3房，折后总价约368万元，首付两成约74万元，月供近1.5万元。“这意味着我的月流水要到3万元。现在只有两个选择，要么增加37万元的首付，要么每个月多还2000元贷款，”陈敏欣告诉时代周报记者。
陈敏欣的经历与车德锐的观察一致。
“首付降低后，总价300万元左右的房子，五六十万的两成首付很多客户能凑齐，但月供一万多元能以承受。再加上车贷、子女教育、日常生活支出，家庭月收入在3万元左右还勉强能对付。”车德锐认为，这是目前刚需户型越来越难卖的原因之一。
“七八月是楼市的传统淡季，再加上今年的极端高温天气，加剧了淡季的氛围。”李兴旺向时代周报记者表示，由于全国房地产市场仍处于探底阶段，整体的成交氛围不够浓厚，市场信心尚未完全恢复，预计接下来成交量不会有明显起色。
车德锐更为乐观。他认为，东莞市场在新政后已经持续回暖，经历七八月淡季蓄势后，预计在“金九银十”以及年底都有不错的表现，成交放量，筑底企稳。
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